Donnerstag, 31.03.2011

Немецкие и российские риелторы теряют клиентов

Москва/Недвижимость. В Германии и в России нет законов, регулирующих деятельность риелторов. Поэтому посредники обеих стран, пытаясь сохранить высокую стоимость своих услуг, упускают потенциальных клиентов.
Как показывают исследования, на рынке риелторских услуг в Германии и в России господствуют похожие тенденции: примерно половина продавцов недвижимости и две трети владельцев, сдающих недвижимость в аренду, предпочитают обходиться без посреднических услуг и договариваются с покупателями и арендаторами напрямую.

По мнению экспертов, причиной этому стала высокая стоимость услуг, которую стараются удержать профессиональные немецкие и российские риелторы. При этом государственное регулирование цен в этом сегменте рынка в обеих странах отсутствует.

Продать недвижимость в Германии и в России стоит больших денег

В настоящее время посреднические услуги в сфере недвижимости на территории Германии в разы, а то и в десятки раз дороже, чем в соседних европейских странах. При реализации недвижимости немецкий продавец выплачивает от 5 до 7 процентов от стоимости объекта, а также НДС в размере 19 процентов.

В России посредник стоит обычно не более 3 процентов плюс 18 процентов НДС, однако дополнительную нагрузку на продавца создают банки, берущие свои комиссионные за обслуживание сделки.

Кроме того, контраст между сравнительно невысокими реальными доходами основной массы потенциальных российских покупателей и высокими, сравнимыми с европейскими, ценами на недвижимость в России вынуждают покупателя прибегать к ипотечному кредиту. Ставка по нему в основном превышает 10 процентов годовых. Это в разы выше, чем в Европе.

Совокупность названных факторов делают российский рынок продаж недвижимости значительно менее ликвидным.

В ряде мест на востоке и юге Германии вознаграждение посреднику оплачивается поровну покупателем и продавцом. Однако это скорее исключение из общего правила.

Дорогая аренда + большие комиссионные = рынок плохих квартир

На рынке аренды в Германии ситуация отчасти контролируется властями. Есть закон, ограничивающий максимальный размер вознаграждения агенту — посредник имеет право получить не больше двукратной величины месячной арендной платы. Однако обязанность оплатить эту услугу обычно ложится на арендатора, что сильно снижает его желание обращаться в риелторские фирмы.

В России, как правило, стоимость аренды не превышает размера месячной арендной платы. Однако и здесь эту сумму должен платить арендатор. Это не только снижает спрос в целом, но и приводит к общему снижению качества предлагаемой недвижимости, особенно в секторе жилых помещений.

Обычно наниматель квартиры в первый месяц вынужден заплатить тройную цену: кроме аренды и услуг посредника, он вносит в пользу владельца недвижимости страховой депозит, также в размере месячной аренды. Стандартный договор предусматривает, что депозит будет возвращён арендатору, если квартира или комната остались в целости и сохранности. Но только в конце срока действия договора.

Возможность сразу заплатить втройне есть далеко не у всех потенциальных арендаторов. В этом заключается секрет высокого спроса на квартиры и комнаты с невысокой арендной платой и, как обратная сторона медали, малого интереса со стороны нанимателей к просторным современным квартирам с дорогой отделкой.

Как следствие — арендодатели не заинтересованы вкладывать средства в ремонт и модернизацию жилого фонда. Поэтому на российском рынке аренды жилья в подавляющей массе предлагаются варианты, называемые самими риелторами: «бабушкина избушка», «советский красный уголок», «пионерская комната». Порой к сдаче предлагаются квартиры, требующие не новых жильцов, а капитального ремонта.

Государственное регулирование или рыночный закон?

Одновременно в большинстве стран Европы, в США и в Канаде риелторы руководствуются иными принципами. По словам Раймунда Вурцеля, руководителя Ассоциации консультантов по недвижимости Германии DIV, которая объединяет 70 процентов немецких риелторских компаний, в странах, о которых идёт речь, стоимость услуг посредников ограничена государством. В результате практически все сделки проходят при участии маклеров.

В частности, государством определено, что комиссионные посреднику выплачивает сторона сделки, получающая доход. То есть продавец и арендодатель. Что справедливо, считает Раймунд Вурцель.

Однако пока немецкий парламент не достиг единого мнения в отношении закона, который регламентировал бы размер комиссионного вознаграждения риелторам. И в ближайшем будущем ситуация навряд ли изменится.

Что же касается депутатов Госдумы РФ, то идея законодательно регламентировать работу российских риелторов ими пока даже не высказывалась.

Возможно, депутаты обоих парламентов ожидают, что в конце концов заработают законы рынка. Ведь из-за завышенных цен на свои услуги в конце концов страдают сами риелторы.

Уменьшив собственные запросы, посредники привлекли бы больше клиентов. И в результате получили бы больше прибыли.