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Noble Gegend: Neues Villenviertel im Norden der Stadt. (Foto: tp/.rufo)
Noble Gegend: Neues Villenviertel im Norden der Stadt. (Foto: tp/.rufo)
Dienstag, 01.08.2006

Kaliningrad: Immobilienpreise auf Rekordniveau

Kaliningrad. Im Sog des ungebremsten Baubooms steigen die Immobilienpreise auf neue Rekordhöhen. Kaliningrad gilt inzwischen laut einer amtlichen Statistik als dritt teuerste Stadt Russlands. 1.500 Euro pro Quadratmeter …

Wer sich eine Wohnung in der Pregelstadt zulegen will, muss mittlerweile tief in die Tasche greifen. Mit rund 650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in mittleren, über 1500 Euro in exklusiven Lagen ist Kaliningrad in die Liga der teuersten Städte Russlands aufgestiegen und rangiert gleich hinter Moskau und St. Petersburg auf Platz drei.

Noch vor fünf Jahren lag der vergleichbare mittlere Quadratmeterpreis bei unter 200 Euro. Seither galoppiert der Wert von Wohnraum unaufhaltsam aufwärts. Allein in der ersten Hälfte dieses Jahres wurde Wohnraum in der westlichsten russischen Gebietshauptstadt nach Angaben des regionalen Branchenfachblatts „Nedwishimostj“ (Immobilie) um 18 Prozent teurer.

Lukrativste Kapitalanlage


Motor des Aufschwungs ist eine kräftige Wohnungsnachfrage, die das Angebot bei weitem übersteigt. „Zur Zeit wird auf dem Markt praktisch alles gekauft, unabhängig von der Saison und Baufortschritt“, beschreibt es ein Branchenkenner. Häuser und Wohnungen gelten als lukrativste Kapitalanlage, vor allem hochpreisige Objekte in Top-Lagen. Rentabilität: 30 Prozent pro Jahr. Das bietet keine Bank.

Zwar beginnt sich das Wachstum etwas abzuflachen, aber ein Ende des Trend ist nicht in Sicht. „Wir sind in einer Phase stabiler Preisdynamik“, sagt Jewgenij Moschuchin, Vizepräsident der Investment-Firmengruppe „Impera“.

„Das hängt damit zusammen, dass die meisten Kaliningrader in Wohnungen niedriger Qualität wohnt, in Wohnblocks oder der berühmten Chruschtschowka. Zugleich verbessert sich die wirtschaftliche Situation vieler Familien, und eine gute neue Wohnung ist das erste, wonach die Leute streben.“

Regierung plant Hypotheken-Hilfe


Unendlich teurer könnten Immobilien allerdings nicht mehr werden, meint Moschuchin. „Das hängt jetzt alles sehr stark von den Zinsen und Laufzeiten für Kredite ab. Werden die Bedingungen für Kunden nicht günstiger, wird der mittlere Quadratmeterpreis die psychologische Marke von eintausend Euro so bald nicht überschreiten.“

Selbst wenn: Tausend Euro sind eine Menge Geld in Russland, trotz wirtschaftlichen Aufschwungs. Vor allem junge Familien können sich eine eigene Wohnung nur mit geliehendem Geld leisten. Viele Leute sind dazu auch bereit, doch Bankkredite sind nach wie vor sehr teuer.

Neu für alt: Kaiserbrücke (Foto: Plath/.rufo)
Neu für alt: Kaiserbrücke (Foto: Plath/.rufo)
Die Gebietsregierung plant daher ein Unterstützungsprogramm für Hypotheken. Finanzministerin Elena Matwejewa, die seit längerem von den Banken erschwingliche Offerten fordert, kündigt entsprechende Mittel im Gebietshaushalt bereits für 2007 an.




Einwanderer brauchen Wohnungen


Tatjana Gubanowa, Analystin von „Paul’s Yard“ in Kaliningrad, sieht vor diesem Hintergrund auch die Preise weiter im Aufwind. Die politische und wirtschaftliche Situation des Kaliningrad habe sich deutlich stabilisiert. „Sollte die Entwicklung so weitergehen, wird sich Wohnraum in nächster Zukunft weiter mit 20 bis 30 Prozent pro Jahr verteuern. Immobilien der gehobenen Klasse werden 10 bis 15 Prozent jährlich teurer“, sagte sie in einem Interview mit der Zeitschrift „Nowyj Kenigsberg“.

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• Kaliningrad: Deutsches Konsulat bekommt eigenes Haus (05.07.2005)
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• Russland - Eldorado oder Falle für Investoren ? (06.02.2006)
Für den Fall, dass die ehrgeizigen Einwanderungs-Pläne von Gouverneur Georgij Boos aufgehen, rechnet Gubanowa sogar mit Preissprüngen von bis zu 200 Prozent. Boos will die Bevölkerungszahl der Ostsee-Exklave in den nächsten zehn Jahren durch gezielte Anwerbung von Fachkräften aus Russland und den baltischen Republiken verdoppeln. „Das würde die Nachfrage nach Wohnungen explodieren lassen. Die Leute müssen ja auch alle irgendwo wohnen.“


Wohnungsbau boomt


Schon jetzt arbeiten die Baufirmen an der Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. Die Branche glüht, es herrscht Vollbeschäftigung. Noch nie wurden in Kaliningrad so viele Wohnungen gebaut wie derzeit - allein in diesem Jahr sind 506 Wohnhäuser mit einer Gesamtwohnfläche von rund 500 000 Quadratmetern geplant, das ist doppelt so viel als 2005. Zum Vergleich: 1998 waren es im gesamten Gebiet knapp 90 000 qm.

Moskau fördert den Kaliningrader Wohnungsbauboom in den nächsten fünf Jahren mit einem Zuschuss von 1,85 Milliarden Rubel (54 Millionen Euro).

(Foto: Plath/.rufo)
(Foto: Plath/.rufo)
„Die Grenze der Baukapazitäten ist bei unseren Firmen erreicht“, sagt Sergej Butschelnikow, Minister für Kommunales und Bau in der Regionalregierung von Gouverneur Boos. „Für die Zukunft reicht das nicht. Wir brauchen mehr ausgebildete Bauarbeiter. Der Fachkräftemangel ist unser größtes Problem.“ Bis 2010 sollen in Kaliningrad 2,5 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche aus dem Boden gestampft werden.

Deutsche Käufer zögern


Vor allem in nordwestliche Richtung, im Leningradskij Rayon, wächst die Stadt rasant. Mehr als die Hälfte aller Neubauprojekte der letzten beiden Jahre entfiel auf diesen Stadtbezirk, in dem mehrere große Wohngebiete wie das „Selma“-Quartier wachsen. Mit ihnen die Grundstückspreise.

Deutsche, die im einstigen Königsberg Wohnungen kaufen, sind trotzdem immer noch die große Ausnahme. Uwe Niemeier, Chef der renommierten Immobilienfirma „Kaliningrad-Domizil“, sieht dafür verschiedene Gründe.

Einerseits sei das Image der russischen Exklave schlecht, die Darstellung Kaliningrads in den deutschen Medien fast durchweg negativ geprägt. „Zum anderen lassen sich viele Leute zu schnell erschrecken von bürokratischen Hürden“, sagt Niemeier.

(Foto: Plath/.rufo)
(Foto: Plath/.rufo)
Dabei lohne sich das Geschäft mit einem seriösen Partner auch für Ausländer, meint der Immobilienhändler. Auch wenn die noch keinen Grund und Boden erwerben, sondern nur für 49 Jahre pachten dürften - mit Option auf Verlängerung. „Um die Rechtssicherheit steht es heute in Russland bereits viel besser als noch vor einigen Jahren.“

Einst Wildnis, jetzt Edelquartier



Seit 2001 bietet Uwe Niemeier in Kooperation mit russischen Partnern Appartments, Häuser und Grundstücke in feinen Lagen zur Miete und zum Kauf an - ausnahmslos im Stadtquartier „Sewernaja Gora“, dem vom Generalplan der Stadt geförderten Norden der Stadt.


Vor dem Krieg hieß die Gegend Quednau, später versank alles in Wildnis. Inzwischen wächst hier eines der edelsten Quartiere der Stadt. Mit entsprechenden Preisen. Und dazu passenden Bewohnern. Gouverneur Boos lässt sich hier ein Haus bauen. Nebenan wohnt der deutsche Generalkonsul. In einem Niemeier-Haus.

(tp/.rufo)




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